优配合伙人 老钱合生 开始轻资产长跑

2026年1月初,某设计师在社交平台发布了一个历时一年的硬装案例——缦合北京,并配文“等待交付”,很快引发大量围观。
作为北京第一代高端住宅,在2009年北京房屋均价不到1.5万元/平方米时,还叫霄云路8号的缦合北京开盘价就是8万元/平方米,当时的口号是“始于8万,不止18万”。
谁能想到,在17年后的今天,缦合北京依然还处于豪宅圈第一阵营。不仅如此,合生也培育起了属于自己的另一个商业IP——合生汇。尤其是在北京,北京朝阳合生汇常年霸榜最受欢迎商场榜单,销售和客流保持稳定的双位数增长。
做豪宅 老钱风
2025年的北京楼市豪宅当道。中指研究院数据显示,2025年,北京豪宅市场累计供应6240套,远超2024年全年的供应规模。
典型的案例便是,北京单价地王安澜北京入市之时,购房者会表示“现在的选择很多,不急于出手”。与之印证的市场现状则是,安澜北京周边云集了多个高端热门新盘,竞争激烈。比如臻云项目在售均价约13.9万元/平方米,总价约1600万元起;建发海晏在售均价约13.6万元/平方米,总价约2300万元起。
展开剩余81%眼下的节点,似乎豪宅也都开始高周转,但合生销售上一直保持着自己的节奏,从霄云路8号到缦合北京,目前单单这个项目都还有数百亿元货值。
∆缦合北京实景
一个流传甚广的细节是,缦合北京把房地产拉回了手工业时代,单是天花板格栅这一项,就需要5个熟练工人花费280小时。业主脚下的每块木地板,都源自西伯利亚终年严寒之地。而在成为地板之前,它们需要养护3—6个月、做4次平衡干燥。
合生创展的硬核住宅,全部集结在硬核城市。尤其是他们的高端缦系,只认准北上广这三个“大码头”扎根。这无疑是合生的“印钞机”担当,每年都以稳定的销售额妥妥入账,为合生贡献可观的现金流。其中,仅缦云上海项目,就在入市两年半的时间里,卖了261亿。开盘时单价拨到12.1万元/平方米,几乎凭一己之力拉起杨浦滨江板块的房价,向徐汇滨江、虹口等区域看齐。
北京豪宅的天花板从来都不是虚名。事实上,经历这一轮残酷周期后,还能“活下来”或者说还“活着”的民营企业,其实也没有什么秘密——安全第一。近年来,合生不怎么上财务杠杆,强调绝对的安全线,持续推进降负债与控成本,构建从“财务杠杆扩规模”到“经营内生驱动”的转型模型。
这么做带来的结果也很明显,同行还在为降负债而努力,合生已经准备交卷了。目前,合生的总资产约2567亿港元,流动资产总额约1484亿港元,剔除合约负债后的资产负债率只有57%。最近三年,合生降债规模达到了449亿港元,幅度接近40%,境外公开市场债务已清零。
合生把账算得明明白白,本身杠杆就不高,还在拼命压降。你可以质疑他的节奏,但你一定不能质疑合生在土储和高端定位方面的眼光。毕竟在房地产市场化刚刚起步的年头,合生就已经明确了长远的发展方向。
原来,“不思进取”也可以有这么一层意思。
做商业 当TOP级
其实在很长一段时间里,围绕着这家传说中的“隐形地产航母”,大家的质疑都出奇一致——合生为什么掉队了?但事实上,合生一直是在“闷声发财”。
2025年,合生商业轻资产战略发展迅速,共获取7个轻资产商业项目,高端住宅的代建代售业务表现也不错,主攻北上广顶豪市场,成为新的业绩增长极。
当前,市场增幅放缓,不少企业将发展重点放在存量板块,作为穿越周期的应对策略。我国商业地产已从高速增长转变成强调运营管理的阶段,在此背景下,行业同样面临深刻转型与变革,参与其中的商业运营商也会遭遇更多挑战。
但从实际情况看,合生超过80%的商业地产项目都分布在北上广深,旗下的合生汇IP多已成为区域TOP级。
一组可供参考的数据是,2025年,北京朝阳合生汇以近85亿元销售额、超4100万人次客流稳居北京热门购物中心TOP1。很多人可能只知道朝阳合生汇和大兴荟聚的“头牌”之争,但不会知道合生在背后都做了什么。这个体量的商业体,安全、卫生、设施等,容错率很低。
举个例子,朝阳合生汇周边是CBD和几十个成熟的住宅小区,半小时地铁能直达多所高校、北京四大铁路枢纽和环球影城。这就意味着它每天都在接待各种“不一样的人”,就需要为每个群体都做考虑,比如入口的行李寄存箱、毛孩子爸妈的宠物推车、凭学生证享有的专属优惠等等,这些不赚钱的小细节,组成了合生每天都在重视的100件小事。过去这一年,朝阳合生汇接待了超过40家政府/事业单位或同行到访,其项目经营模式已被业内视为学习样本,“北京首店首发第一现场”地位也名副其实。
还有上海五角场合生汇销售额突破66亿元,年客流达3900万人次;北京超极合生汇则以单日客流峰值超40万人次的数据,刷新北京购物中心单日客流纪录。
克而瑞曾发文指出,不少房企实现运营收入的增长,主要原因是有增量商场开业,推高了整体营收规模。对于商业地产而言,跑马圈地、快速扩张的时代一去不复返,取而代之的是运营上的精益求精、管理上的降本增效。作为商业地产运营方,不管是后期考虑通过资本方式实现退出,还是通过长期经营性现金流回款,各项经营性指标都将是绕不过去的重点。
在新的市场形势下,运营商只有苦练基本功,才能在竞争加剧的行业中不被淘汰。
“合生的轻资产发展模式并不是单纯地做代建,而是依托其高端产品线的品牌力和操盘力,把轻资产和高端住宅深度结合,形成差异化竞争壁垒。这种模式一方面降低了企业的资金占用,另一方面也在顶级豪宅市场里不断占据更多市场份额。”同策研究院联席院长宋红卫表示。
房地产行业中具备这样双重能力的企业,其背后的逻辑,其实就是几个简单的关键词:核心城市,高端项目,住宅和商业并举。
短期坚持的只是战术,长期坚持的才是战略,这一步,合生已行进多年。
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