优配合伙人 老钱合生 开始轻资产长跑

2026年1月初，某设计师在社交平台发布了一个历时一年的硬装案例——缦合北京，并配文“等待交付”，很快引发大量围观。

作为北京第一代高端住宅，在2009年北京房屋均价不到1.5万元/平方米时，还叫霄云路8号的缦合北京开盘价就是8万元/平方米，当时的口号是“始于8万，不止18万”。

谁能想到，在17年后的今天，缦合北京依然还处于豪宅圈第一阵营。不仅如此，合生也培育起了属于自己的另一个商业IP——合生汇。尤其是在北京，北京朝阳合生汇常年霸榜最受欢迎商场榜单，销售和客流保持稳定的双位数增长。

做豪宅 老钱风

2025年的北京楼市豪宅当道。中指研究院数据显示，2025年，北京豪宅市场累计供应6240套，远超2024年全年的供应规模。

典型的案例便是，北京单价地王安澜北京入市之时，购房者会表示“现在的选择很多，不急于出手”。与之印证的市场现状则是，安澜北京周边云集了多个高端热门新盘，竞争激烈。比如臻云项目在售均价约13.9万元/平方米，总价约1600万元起；建发海晏在售均价约13.6万元/平方米，总价约2300万元起。

眼下的节点，似乎豪宅也都开始高周转，但合生销售上一直保持着自己的节奏，从霄云路8号到缦合北京，目前单单这个项目都还有数百亿元货值。

∆缦合北京实景

一个流传甚广的细节是，缦合北京把房地产拉回了手工业时代，单是天花板格栅这一项，就需要5个熟练工人花费280小时。业主脚下的每块木地板，都源自西伯利亚终年严寒之地。而在成为地板之前，它们需要养护3—6个月、做4次平衡干燥。

合生创展的硬核住宅，全部集结在硬核城市。尤其是他们的高端缦系，只认准北上广这三个“大码头”扎根。这无疑是合生的“印钞机”担当，每年都以稳定的销售额妥妥入账，为合生贡献可观的现金流。其中，仅缦云上海项目，就在入市两年半的时间里，卖了261亿。开盘时单价拨到12.1万元/平方米，几乎凭一己之力拉起杨浦滨江板块的房价，向徐汇滨江、虹口等区域看齐。

北京豪宅的天花板从来都不是虚名。事实上，经历这一轮残酷周期后，还能“活下来”或者说还“活着”的民营企业，其实也没有什么秘密——安全第一。近年来，合生不怎么上财务杠杆，强调绝对的安全线，持续推进降负债与控成本，构建从“财务杠杆扩规模”到“经营内生驱动”的转型模型。

这么做带来的结果也很明显，同行还在为降负债而努力，合生已经准备交卷了。目前，合生的总资产约2567亿港元，流动资产总额约1484亿港元，剔除合约负债后的资产负债率只有57%。最近三年，合生降债规模达到了449亿港元，幅度接近40%，境外公开市场债务已清零。

合生把账算得明明白白，本身杠杆就不高，还在拼命压降。你可以质疑他的节奏，但你一定不能质疑合生在土储和高端定位方面的眼光。毕竟在房地产市场化刚刚起步的年头，合生就已经明确了长远的发展方向。

原来，“不思进取”也可以有这么一层意思。

做商业 当TOP级

其实在很长一段时间里，围绕着这家传说中的“隐形地产航母”，大家的质疑都出奇一致——合生为什么掉队了？但事实上，合生一直是在“闷声发财”。

2025年，合生商业轻资产战略发展迅速，共获取7个轻资产商业项目，高端住宅的代建代售业务表现也不错，主攻北上广顶豪市场，成为新的业绩增长极。

当前，市场增幅放缓，不少企业将发展重点放在存量板块，作为穿越周期的应对策略。我国商业地产已从高速增长转变成强调运营管理的阶段，在此背景下，行业同样面临深刻转型与变革，参与其中的商业运营商也会遭遇更多挑战。

但从实际情况看，合生超过80%的商业地产项目都分布在北上广深，旗下的合生汇IP多已成为区域TOP级。

一组可供参考的数据是，2025年，北京朝阳合生汇以近85亿元销售额、超4100万人次客流稳居北京热门购物中心TOP1。很多人可能只知道朝阳合生汇和大兴荟聚的“头牌”之争，但不会知道合生在背后都做了什么。这个体量的商业体，安全、卫生、设施等，容错率很低。

举个例子，朝阳合生汇周边是CBD和几十个成熟的住宅小区，半小时地铁能直达多所高校、北京四大铁路枢纽和环球影城。这就意味着它每天都在接待各种“不一样的人”，就需要为每个群体都做考虑，比如入口的行李寄存箱、毛孩子爸妈的宠物推车、凭学生证享有的专属优惠等等，这些不赚钱的小细节，组成了合生每天都在重视的100件小事。过去这一年，朝阳合生汇接待了超过40家政府/事业单位或同行到访，其项目经营模式已被业内视为学习样本，“北京首店首发第一现场”地位也名副其实。

还有上海五角场合生汇销售额突破66亿元，年客流达3900万人次；北京超极合生汇则以单日客流峰值超40万人次的数据，刷新北京购物中心单日客流纪录。

克而瑞曾发文指出，不少房企实现运营收入的增长，主要原因是有增量商场开业，推高了整体营收规模。对于商业地产而言，跑马圈地、快速扩张的时代一去不复返，取而代之的是运营上的精益求精、管理上的降本增效。作为商业地产运营方，不管是后期考虑通过资本方式实现退出，还是通过长期经营性现金流回款，各项经营性指标都将是绕不过去的重点。

在新的市场形势下，运营商只有苦练基本功，才能在竞争加剧的行业中不被淘汰。

“合生的轻资产发展模式并不是单纯地做代建，而是依托其高端产品线的品牌力和操盘力，把轻资产和高端住宅深度结合，形成差异化竞争壁垒。这种模式一方面降低了企业的资金占用，另一方面也在顶级豪宅市场里不断占据更多市场份额。”同策研究院联席院长宋红卫表示。

房地产行业中具备这样双重能力的企业，其背后的逻辑，其实就是几个简单的关键词：核心城市，高端项目，住宅和商业并举。

短期坚持的只是战术，长期坚持的才是战略，这一步，合生已行进多年。

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